租赁合同法律纠纷 (法律顾问聘请网摘录)

    为您分析租赁合同法律纠纷 (深圳法律顾问聘请网摘录,如有咨询请致电): 租赁合同，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。
   签署租赁合同时要“擦亮眼睛”，注意以下问题：
一、确认出租人、承租人资料。在出租人和出租房屋符合资格与条件后，签署租赁合同前，律师要核对原件、确认双方当事人的主体身份：个人审核身份证或护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证；企业、其他组织审核登记注册证明、法定代表人身份证明、签约代表的授权委托证明，若是境外企业、其他组织，前述证明还应经公正或认证。
二、委托出租。委托他人出租房屋的，房屋所有人应当出具授权委托书，并与受托人签订房屋出租委托合同。
三、代理出租。代理人代理出租，应当向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授权证明，代收租金的，应当由相关的委托文件。
四、租赁合同、律师应当提示租赁当事人可使用租赁合同示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容，自拟合同应具备以下主要内容：(1)租赁当事人的姓名或者名称、住所；(2)房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；(3)房屋用途；(4)房屋交付日期；(5)租赁期限； (6)租金数额、支付方式和期限；(7)房屋使用要求和维修责任；(8)房屋返还时的状态；(9)转租的约定；(10)变更和解除合同的条件；(11)违约责任；(12)争议的解决方式；(13)租赁当事人约定的其他内容。
五、律师应当审查租赁合同关键条款。  (1)审查租赁面积的计算方法、调查核实其是否和房地产权证上登记面积或法定检测部门检测面积一致。 (2)审查房屋交付时的状况，特别是附属设施和设备状况是否具体明确及能否拆除、改建或增设和租赁期满交还时的要求。 (3)审查租赁合同约定的房屋用途是否和政府批准的规划用途一致。若不一致，须由出租人或出租人委托承租人报规划部门批准。 (4)房屋租赁期限不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限及不得超过二十年，审查租赁合同有无违反此规定。 (5)审查和明确租金和有关费用的范围，租金是否包含管理费、空调水电费等；审查租赁保证金约定是否合理及租赁期满后租赁保证金的处理。 (6)若出租人同意承租人对房屋进行装修，要注意审查装修的有关约定：装修的内容和要求、承租人对装修公司及其工人的管理、装修给第三人造成损害的责任承担、装修发生的水电等费用承担与支付、装修过程中与物业管理公司的协调、装修期内是否免租或一定期限内免租等。(7)维修责任：若当事人没有另外约定，出租房屋的养护、自然或第三人造成的损坏或故障，其维修责任在于出租人；若因承租人使用不当或过错造成的损坏或故障，则承租人须承担维修责任或维修费用。 (8)若是经营性房屋租赁，律师要合理提示当事人是否投保公众责任险或第三者责任险。
   
   深圳法律顾问聘请网租赁合同纠纷法律案例参考: 案例一：2009年，何女士的儿子考入深圳市101中学，为了给儿子创造便利的学习条件，何女士决定租学校附近的一套两居室。当年8月22日，何女士与出租人张先生签订租赁合同，租期一年(自2009年9月1日至2010年8月31日止)，若何女士中途退租，应以押金2800元为违约金。
    合同签订后，张先生对房屋进行了整理，但何女士怀疑房屋漏水，于8月28日晚通过电话告知张先生她不租房了。因此，张先生起诉到法院。庭审过程中，何女士辩称，当初只是草签合同，待房屋卫生间做好防水措施后合同才生效。同时提交了双方的电话录音，但未提供房屋漏水的相应证据。
    法院经审理认为，双方合同合法有效，何女士无正当理由拒不履行合同，应负违约责任，故判决何女士向张先生支付违约金2800元。
     深圳法律顾问聘请网李建立认为，何女士与张先生签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，双方应自觉履行合同义务。合同签订后，何女士仅以主观上怀疑房屋漏水为由拒绝履行合同构成违约，应依法承担违约责任。所以，承租人在签订房屋租赁合同前，要全面了解出租人的身份、资格、房屋权属、出租权限、房屋质量、屋内设施及房屋周边环境，还需咨询专业律师，再做出理性判断，避免造成不必要的损失。
    
    深圳法律顾问聘请网租赁合同纠纷案例二：2008年9月，刚刚领到结婚证的苏某，在深圳市海淀区找了一处比较合适的房子，并和二房东刘先生签订了租赁合同。合同约定租期自2008年6月21日至2009年6月20日，并且双方在格式合同后又以手写方式增加了补充内容，即如果因为使用权人、房主的原因导致的合同无法继续履行，双方结清费用，互不承担责任。
   在租赁期内，刘先生以其与第三人签订的涉及该房屋的承租合同于2009年5月28日到期为由，通知苏某搬家。苏某认为，刘先生在明知其承租的房屋于2009年5月28日到期的情况下，仍与其签订于2009年6月20日到期的合同已构成违约，将刘先生诉至法院要求支付违约金。
    刘先生辩称，补充协议已经明确约定，因房主的原因导致合同无法继续履行时，他有权要求苏某提前搬出。法院经审理认为，根据补充协议，刘先生因其承租合同到期而无法继续履行其与苏某的租赁合同，应解除合同，结清费用。
     深圳法律顾问聘请网李建立建议，在房屋租赁合同使用格式合同时，格式合同中含有免除出租人责任、加重承租人责任或排除承租人主要权利的条款，否则属于无效的条款。但格式合同中的补充条款系双方平等协商的结果，只要不违反社会公共利益、法律、法规的强制性规定，均为有效。承租人在签订房屋租赁合同时，对于出租人提供的格式合同，应仔细阅读合同条款的主要内容，如标的、租金、期限、违约责任等。如需在格式条款外补充附加条款，应慎重判断其内容是否合理、公正。
 
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